房地產行業最近的形勢非常糟糕，除了跟著一些國央企一起抄底一些優質資產外，我們感覺其他類型的房地產投資業務已開始變得無從下手，包括強主體的前融業務也面臨著前所未有的風險。

自民營房企大面積爆雷之后，上個月開始的強刺激政策并未帶來預期的救市效果，相反現在混合所有制的房企都開始岌岌可危，有些甚至已出現拖欠員工薪資的情況。如果樓市銷售情況仍無轉機，爆雷風險將很快蔓延到國央企開發商身上。至于房地產行業的上下游企業，最后也將難逃厄運。

從2022年11月出臺“金融16條”到房地產融資“三支箭”的落地，房企的融資情況改善了個寂寞，一方面是70％以上的民營房企都已爆雷，而且很難再獲得銀行的融資支持；另一方面是債券融資、股權融資政策雖然有所松動，但投資者基本上都已用腳投票。

市場方面最近非常關注房企的資產減值風險，尤其是土地儲備主要集中在三四五線城市的房企。國家金融與發展實驗室認為，只要這些城市的房地產市場價格平均下跌10%，就會有很多公司資不抵債。盡管從統計數據來看，下跌幅度并不是很大，但真實的情況是資產縮水已非常嚴重，比如光2022年上市公司年報里，減值準備超過100億元的公司就有十余家，實際上的情況則可能更加糟糕，畢竟美化了財務報表的房企占了絕大多數。

近兩個月以來，坊間的價格戰、促銷戰打得硝煙彌漫，不過越來越多房企開始擔心低價銷售純粹是飲鴆止渴，最后還很容易搞得資不抵債。除此之外，過度的降價促銷還很容易引發新老業主的斗爭和維權問題，比如今年國慶期間保利陽光城的五折促銷因老業主的激烈維權而被迫叫停。對于老業主來說，大多數人買房都是掏盡了六個錢包，因此很難忍受房產的貶值，尤其是央企、國企、混合所有制的房企在這一輪市場震蕩中如何妥善處理降價銷售以緩和社會矛盾仍有待觀察，不過在生死面前，民營房企肯定不會考慮那么多，畢竟對于很多民營房企老板來說能撐一天是一天。

截止當前，房地產行業救市的最大障礙依舊是信心和預期問題，尤其是中國經濟形勢的好轉以及居民端對就業、收入預期的實質改善。站在投資機構的角度上，我們認為目前最有效的救市措施應該是政府信用的介入，包括大規模的財政刺激方案，通過政府加杠桿的方式讓居民和企業去杠桿，比如發行特別國債參與處置爆雷房企的債務風險，并優先解決保交樓的問題，同時通過“租售并舉”大力消化存量房源和庫存。盡管就復雜的內外形勢而言，上述救市措施存在必要性和可操作性方面的問題，但除此之外我們認為短期內確實很難再扭轉房地產行業的下行趨勢。

很多同行對中央當前給予城中村改造的重視和巨大支持感到比較困惑，一是城市更新（尤其是城中村改造）的國進民退已成定局，民營企業參與的機會微乎其微；二是國央企開發商及混合所有制房企在當前的樓市環境下都自身難保，對周期長、風險大、收益不確定性高的城中村改造項目肯定熱情有限。

我們在上周也多次提到，城中村改造更多地得指望其他有錢的國央企參與，比如國央企類的施工單位，不過他們參與這種涉房業務卻受到很多政策層面的限制。舉個簡單的例子，片區開發中涉及的路、橋、公園、學校等工程，雖然國央企能出資金，但國資委限制著國央企參與涉房業務，甚至不允許國央企將資金給到城投平臺去支付拆遷安置補償款，所以片區開發也好、城中村改造也好，國央企到底該如何才能吃到蛋糕，目前仍有待觀察。

當然，就政策層面的分析而言，近期中央政治局會議對房地產的定調已發生重大變化，房地產政策的寬松周期也已全面開啟，比如一二線城市放松政策正在加速落地，具體包括認房不認貸、降存量房貸利率、降房貸首付比例、放松限購等，但因居民加杠桿與收入預期較弱之間仍存在非常明顯的矛盾，因此我們認為城中村改造的必要性還可能被繼續提升，政策層面也將給予更大力度的傾斜，因為這有助于提升超大特大城市居民的購買力，由此拉動整個樓市。

坦白地說，我們現在非常非常希望房地產行業的形勢能趕快好轉，因為我們在享受了一年多的城投業務的紅利期后，最近一些弱區域、弱資質城投非標融資產品的頻繁爆雷又讓我們開始懷疑大面積爆雷風險的來臨。

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原標題： 還能怎么救市？